Cilat tregje banesash janë më të ekspozuara ndaj stuhisë së ardhshme të normave të interesit? Rritja e pagesave kredive hipotekore do të jetë më e vështirë për t’u përballuar në disa vende, shkruan The Economist
Aksionet po fundosen, kriza e kostos së jetesës ka goditur dhe fantazma e recesionit global po afrohet. Por një situatë e tillë nuk po reflektohet te tregjet e pasura të banesave, shumë prej të cilëve vazhdojnë të thyejnë rekorde. Shtëpitë në Amerikë dhe në Britani po shiten më shpejt se kurrë.
Çmimet e shtëpive në Kanada janë rritur me 26%, që nga fillimi i pandemisë. Çmimi i një prone mesatare në Zelandën e Re, është rritur me gati 46% që nga viti 2019.
Për më shumë se një dekadë, pronarët e shtëpive kanë përfituar nga normat e interesit jashtëzakonisht të ulëta. Megjithatë, tani po fillojnë ndryshimet. Më 5 maj, Banka e Anglisë, pasi kishte parashikuar se inflacioni në Britani mund të kalonte nivelin 10% këtë vit, rriti normën e interesit për herë të katërt, në 1%.
Një ditë më parë, Rezerva Federale e Amerikës kishte rritur normën bazë me gjysmë pikë përqindje dhe la të kuptohet se do të vendoste edhe më shumë shtrëngime. Investitorët presin që norma e fondeve federale të rritet mbi 3% deri në fillim të vitit 2023, më shumë se trefishi i nivelit aktual. Shumica e bankave të tjera qendrore në vendet e pasura, duke filluar nga Kanadaja në Australi, ose kanë filluar të vendosin frenat monetare, ose po përgatiten ta bëjnë këtë.
Shumë ekonomistë besojnë se një krizë globale e pronave, si ajo e vitit 2008, nuk ka gjasa të ndodhë. Financat e familjeve janë forcuar që nga kriza financiare dhe standardet e kreditimit janë më të shtrënguara. Oferta e pakët për banesa, së bashku me kërkesën e fuqishme, nivelet e larta të pasurisë neto të familjeve dhe tregjet e forta të punës, duhet të mbështesin gjithashtu çmimet e pronave.
Por rritja e kostos së parave mund ta bëjë të vështirë menaxhimin e barrave të borxhit të pronarëve të shtëpive, duke rritur shlyerjet e tyre, dhe duke nxitur disa blerës të mundshëm. Nëse kjo goditje ndaj kërkesës është mjaft e madhe, çmimet mund të fillojnë të bien.
Cenueshmëria e pronarëve të shtëpive ndaj rritjeve të mprehta të pagesave të hipotekave ndryshon sipas vendit. Në Australi dhe në Zelandën e Re, ku çmimet u rritën me më shumë se 20% vitin e kaluar, vlerat kanë dalë aq shumë jashtë kontrollit, sa që mund të jenë të ndjeshme edhe ndaj rritjeve më modeste të normave të interesit. Në Amerikë dhe në Britani, normat e interesit mund të duhet të ngrihen në 4% që çmimet e banesave të bien, mendojnë analistët në Capital Economics.
Krahas niveleve të çmimeve, janë edhe tre faktorë të tjerë që do të ndihmojnë për të përcaktuar nëse vrulli i tregut të banesave do të ngadalësohet ose do të ndalojë: shkalla në të cilën pronarët e shtëpive kanë hipoteka; mbizotërimi i hipotekave me normë të ndryshueshme, në vend të kredive me normë fikse; dhe shuma e borxhit të marrë nga familjet.
Marrim së pari pjesën e zotëruesve të hipotekave në një ekonomi. Sa më pak të ketë pronarë shtëpish që i zotërojnë plotësisht pronat e tyre, aq më i madh ka të ngjarë të jetë ndikimi i rritjes së normës së interesit. Danimarka, Norvegjia dhe Suedia kanë përqindje relativisht të larta të zotëruesve të hipotekave (shih tabelën).
Një lehtësim i standardeve të huadhënies në përgjigje të pandemisë Covid-19, nxiti huamarrjen me vrull. Në Suedi, uljet e taksave për pronarët e shtëpive kanë nxitur sigurimin e hipotekave, ndërkohë që një treg jofunksional i qirave, ka shtyrë më shumë qiramarrës të kërkojnë që të kenë në pronësi një shtëpi.
E gjithë kjo i vendos bankat nordike në një pozitë të ndërlikuar. Në Norvegji dhe në Suedi, kreditë për banesa përbëjnë më shumë se një të tretën e totalit të aseteve të bankave. Në Danimarkë, ato përbëjnë gati 50%. Rënia e mprehtë e çmimeve të banesave mund të shkaktojë humbje.
Tharja e të ardhurave
Ndryshe nga nordikët, ku pronësia e shtëpive është nxitur nga rritja e tregjeve të hipotekave, shumë familje në vendet e Europës Qendrore dhe Lindore, blenë shtëpi pa marrë borxh në vitet 1990, sepse prona ishte shumë e lirë. Në Lituani dhe në Rumani, më shumë se katër të pestat e familjeve janë pronarë të plotë.
Familjet pa hipotekë janë gjithashtu më të përhapura në Europën Jugore, veçanërisht në Spanjë dhe Itali, ku trashëgimia ose mbështetja e familjes është një rrugë e zakonshme drejt pronësisë së shtëpisë. Ndërsa gjermanët, kanë më shumë gjasa të marrin me qira sesa të kenë shtëpitë e tyre. Prandaj, rritja e normave do të ketë më pak ndikim të drejtpërdrejtë te çmimet.
Struktura e borxhit hipotekor, faktori i dytë, gjithashtu ka rëndësi. Rritja e normave të interesit do të ndihet pothuajse menjëherë nga huamarrësit me norma të ndryshueshme; për ata me tarifa fikse, dhimbja do të vonohet. Në Amerikë, normat e hipotekave kanë prirjen të fiksohen për dy ose tre dekada.
Në Kanada, gati gjysma e kredive për shtëpi kanë norma që janë vendosur për pesë ose më shumë vjet. Në të kundërt, huadhënia në Finlandë është pothuajse tërësisht me çmime të ndryshueshme. Në Australi, rreth katër të pestat e hipotekave janë të lidhura me norma të ndryshueshme.
Megjithatë, po të vërehet vetëm proporcioni i huamarrësve me norma fikse kundrejt normave të ndryshueshme, mund të mos krijohet një ide e saktë e situatës.
Në disa vende, normat e hipotekave shpesh mund të jenë fikse, por për një periudhë që është shumë e shkurtër për të mbrojtur huamarrësit nga stuhia e normave të interesit. Në Zelandën e Re, hipotekat me normë fikse përbëjnë pjesën më të madhe të kredive ekzistuese, por gati tre të pestat janë fikse për më pak se një vit.
Qëndrueshmëria ndaj normave të interesit në rritje do të varet gjithashtu nga sasia e borxhit të marrë nga familjet, faktori i tretë. Borxhi i lartë u kthye në qendër të vëmendjes gjatë krizës financiare globale.
Ndërsa çmimet e pronave ranë, familjet me pagesa të larta të hipotekave në raport me të ardhurat e tyre, u ndodhën në vështirësi. Sot familjet janë më të pasura, por shumë prej tyre janë të ngarkuara me më shumë borxhe se kurrë.
Ndërsa kanadezët shtuan 3,6 trilionë dollarë kanadezë (2,8 trilionë dollarë) në grumbullin total të kursimeve gjatë pandemisë, duke rritur pasurinë e tyre neto në një rekord prej 15,9 trilionë dollarësh në fund të vitit 2021, oreksi i tyre për të pasur shtëpi, e ka rritur borxhin e familjes në 137% të të ardhurave.
Pjesa e kredive të reja hipotekore me raporte ekstreme të kredisë ndaj të ardhurave (d.m.th., që tejkalojnë nivelin 4.5) është rritur gjithashtu, duke bërë që Banka Qendrore e Kanadasë, të lëshojë një paralajmërim për nivele të larta të borxhit, në nëntor të vitit të kaluar.
Rregullatorët financiarë në Europë janë po aq të shqetësuar. Në shkurt, Bordi Europian i Rrezikut Sistemik, paralajmëroi për borxhin e paqëndrueshëm të lartë të hipotekave në Danimarkë, Luksemburg, Holandë, Norvegji dhe Suedi.
Në Australi, borxhi mesatar i pronarëve të shtëpive, si pjesë e të ardhurave, është rritur në 150%. Në të gjitha këto vende, familjet do të përballen me pagesa më të mëdha mujore, ndërkohë që rritja e kostove të ushqimit dhe energjisë do të ulë të ardhurat e tyre.
Të gjitha format dhe përmasat
Duke marrë këta faktorë së bashku, dalim në përfundimin se disa tregje banesash duken të prirë për më shumë dhimbje se të tjerët. Prona në Amerikë, e cila vuajti pjesën më të madhe të pasojave nga kriza e kredive me rrezik, duket më e izoluar se shumë ekonomi të mëdha.
Huamarrësit dhe huadhënësit atje janë bërë më të kujdesshëm që nga viti 2009 dhe tarifat fikse janë shumë më të pëlqyera. Tregjet e banesave në Britani dhe në Francë, do të ecin më mirë në një periudhë afatshkurtër, por mund të cenohen nëse normat rriten më tej.
Prona në Gjermani dhe në Europën Jugore dhe Lindore, duket më pak e cenueshme. Në të kundërt, çmimet mund të jenë më të ndjeshme ndaj rritjes së normave në Australi, Zelandën e Re, Kanada dhe vendet nordike.
Në shumicën e vendeve, kërkesa ende e tejkalon shumë ofertën. Tregjet e forta të punës, turmat e të rinjve që po i afrohen moshës për të blerë shtëpi dhe zhvendosja në punën në distancë, kanë rritur të gjitha kërkesën për më shumë hapësirë jetese.
Pronat e reja mbeten të pakta, gjë që do të nxisë konkurrencën për shtëpitë dhe do të ndihmojë në mbajtjen e çmimeve të larta. Në Britani, kishte 36% më pak listime pronash në shkurt, krahasuar me fillimin e vitit 2020; në Amerikë, kishte 62% më pak listime në mars, se një vit më parë.
As alternativa e marrjes me qira nuk duket veçanërisht tërheqëse. Qiratë mesatare në të gjithë Britaninë, ishin 15% më të larta në prill se në fillim të vitit 2020.
Në Amerikë, ato u rritën me një të pestën në vitin 2021, veçanërisht në vende popullore si Majami, ku pothuajse u dyfishuan. Kontrollet e qirasë shkaktojnë një lloj tjetër dhimbjeje. Qiramarrësit e mundshëm të pronave të tilla në Stokholm, përballen me një kohë mesatare pritjeje prej nëntë vjetësh.
Ndërsa epoka e parave ultra të lira po merr fund, kërkesa për banesa ende nuk është gati të ulet. Megjithatë, herët e vonë, qiramarrësit dhe pronarët e shtëpive do të përballen me një shtrëngim gjithnjë e më të madh./ Monitor
